SEJAK Wilayah Pembangunan Iskandar (WPI), Johor dilancarkan November lalu, banyak majlis penerangan, seminar dan konvensyen diadakan bagi memberi penjelasan kepada orang ramai, masyarakat peniaga dan pelabur mengenai faedah yang bakal diperoleh daripada projek itu. Apa yang mengecewakan masih ramai yang kabur dengan WPI dan sesetengahnya tidak yakin akan potensi projek itu. Bagaimanapun, selepas tiga konsortium dari negara anggota Majlis Kerjasama Teluk (GCC) melabur RM4.1 bilion bagi membangunkan bandar raya antarabangsa bersepadu itu, keadaan dikatakan berubah. Ikuti temu bual wartawan Berita Minggu, Khirul Bahri Basaruddin dengan Menteri Besar Johor, Datuk Abdul Ghani Othman, untuk mendapat gambaran sebenar perkembangan terbaru projek berkenaan.
TAHNIAH kerana WPI menerima pelaburan asing tunggal terbesar tiga konsortium negara anggota GCC) sebanyak RM4.1 bilion. Adakah kejayaan itu (tarik pelaburan) akan terus merangsang pelabur lain untuk melabur di projek berkenaan?
Kita perlu maklum RM4.1 bilion adalah nilai tanah dan kos untuk membina infrastruktur di kawasan terbabit. Kerja pembinaan infrastruktur di kawasan tapak berkenaan akan bermula sebelum tahun akhir ini. Ini bermakna di tapak berkenaan akan dilengkapkan dengan pelbagai infrastruktur. Kita boleh bayangkan bahawa RM4.1 bilion ini hanya membabitkan pelaburan awal infrastruktur dan tanah di kawasan terbabit.
Kita percaya pelaburan ini boleh menjadi rangsangan yang menggalakkan pelaburan lain datang ke WPI.
Apakah nilai sebenar pelaburan yang akan dibuat oleh pelabur daripada konsortium negara anggota GCC itu?
Pembangunan Node 1 di kawasan seluas 902 hektar di Nusajaya yang terletak di antara Pusat Pentadbiran Negeri Johor dan Linkedua, membabitkan tiga kluster, iaitu Gaya Hidup dan Santai, Kebudayaan serta Kewangan, yang mengandungi sembilan zon tema.
Konsortium yang diterajui Mubadala Development Company akan bertindak sebagai Master Concessionaire and Land Developer (MCLD) bagi pembangunan kluster Gaya Hidup dan Santai bernilai RM1.8 bilion (AS$520 juta). Kluster di kawasan seluas 502 hektar (1,240 ekar) itu mengandungi Pusat Bandar Raya, Perkampungan Golf, Teluk Hiburan, Daerah Penduduk dan Perkampungan Perubatan dan Kesihatan.
Al Nibras 2 Limited, iaitu dana yang dikendalikan anak syarikat Kuwait Finance House, Kuwait Finance House (Labuan) Berhad, pula bertindak sebagai MCLD bagi pembangunan kluster Kebudayaan bernilai RM1.2 bilion (AS$330 juta). Kluster di kawasan seluas 250.9 hektar (620 ekar) itu mengandungi Perkampungan Logistik, Taman Kreatif dan Daerah Warisan.
Sementara itu, Millenium Development International Company (MDI) - syarikat Kumpulan Saraya Holdings akan bertindak sebagai MCLD bagi pembangunan Zon Wilayah Kewangan bernilai RM1.1 bilion (AS$325 juta) di kawasan seluas 147.7 hektar (365 ekar).
Kita percaya kawasan seluas 147.7 hektar yang dikhaskan untuk pusat kewangan yang keluasannya lebih besar daripada pusat bandar raya Johor Bahru itu mampu memesatkan lagi pembangunan kawasan terbabit. Selain pembangunan sektor hartanah, pelabur turut mengisi ruang yang disediakan seperti bank, bank saudagar dan perbankan Islam di pusat kewangan itu.
Semua kerja infrastruktur itu akan dijalankan hujung tahun ini. Kita tak bezakan nilai tanah dan nilai infrastruktur, maknanya syarikat kerajaan yang memiliki tanah ini pada peringkat ini sudah membuat keuntungan.
Bagaimana kedudukan South Johor Investment Corporation Bhd (SJIC) dalam pelaburan itu?
SJIC mempunyai kepentingan 30 peratus, setiap pelaburan syarikat ini mempunyai kepentingan 30 peratus. SJIC dikuasai Khazanah Nasional Berhad, Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP) dan Kumpulan Prasarana Rakyat Johor (KPRJ). Jadi di sini bukan pelaburan RM4.1 bilion saja, ia akan bertambah berapa kali ganda.
Jadi ketiga-tiga kluster itu bergabung menyediakan modal sebanyak RM4.1 bilion. Selepas ini kita percaya lebih banyak pelabur akan menanam modal dalam ketiga-tiga kluster ini, jadi anda boleh bayangkan berapa kali ganda pelaburan akan bertambah.
Apakah Datuk percaya pelaburan pertama ini akan memberi keyakinan kepada pelabur lain untuk datang ke WPI dan merebut peluang yang ditawarkan?
Sebenarnya, perbincangan dan rundingan berjalan serentak dengan beberapa sumber pelaburan sejak pelancarannya sembilan bulan lalu. Bagaimanapun, ketika rundingan dibuat dengan pelabur lain, tiga konsortium negara anggota GCC itu mengambil langkah awal melabur sebanyak RM4.1 bilion. Oleh itu, kita yakin sebelum akhir tahun ini ada beberapa lagi persetujuan akan dimuktamadkan. Pelaburan yang kita anggap penting dan besar nilai juga akan dirumuskan tidak lama lagi.
Adakah setiap pelaburan itu memerlukan pelaburan awal seperti yang diumumkan Rabu lalu?
Sebenarnya, di kawasan Nusajaya terletak Node 1, 2 dan 3, ia kawasan yang panggil kawasan hijau yang masih belum dibangunkan. Oleh itu, kawasan yang dianggap paling awal ini perlu dibangunkan infrastrukturnya, kecuali jalan yang sudah disediakan. Kita ada dua lagi node iaitu kira-kira 1,600 hektar, yang juga perlu disediakan infrastruktur.
Apakah produk lain yang WPI boleh tawarkan kepada pelabur?
Selain bidang perkhidmatan yang menjadi tumpuan, kita juga akan mempelbagaikan bidangnya seperti dalam bentuk rekreasi, hotel, perubatan selain komersial termasuk peruncitan dan perdagangan. Tiga lagi bidang yang dijangka mendapat perhatian ialah bidang pembuatan yang terletak di Senai yang dikhaskan untuk dijadikan Taman Teknologi Tinggi yang menawarkan pekerja mahir.
Kita mesti wujudkan Taman Teknologi Tinggi kerana pelabur begitu cenderung dengan kemudahan seperti itu. Kita juga akan membuka kilang pengeluaran makanan organik, pengeluaran dan pemproses makanan, hab halal, teknologi maklumat dan komunikasi (ICT).
Pelaburan RM4.1 bilion sudah diperoleh, kini menjadi cabaran kepada Pihak Berkuasa WPI (Irda) untuk menjadikan projek itu kenyataan. Adakah Datuk percaya Irda boleh melaksanakan tugas pertama itu dengan cekap dan pantas?
Ini memang satu cabaran, tiba masanya kita bekerja, kita boleh menunggu dalam sebulan. Sebelum ini kita tertunggu-tunggu pelaburan datang. Kita yakin setiap permohonan dapat disempurnakan, kita yakin kita akan dapat kerjasama daripada semua seperti pejabat tanah, Jabatan Bekalan Air, Imigresen dan Mida. Pihak terbabit menganggotai Pusat Sehenti. Kita pastikan semua jabatan itu diwakili oleh pegawai yang dianggap tertinggi yang boleh menimbang permohonan yang akan dikemukakan nanti.
Bagaimana jika ada anggota Pusat Sehenti lambat membuat keputusan?
Perkara ini tidak sepatutnya berlaku kerana saya sendiri bertindak mempengerusikan mesyuarat. Kita akan pastikan maklumatnya cukup pada setiap permohonan yang dikemukakan dan kita akan ambil tempoh secepat mungkin untuk buat keputusan. Apa yang penting, kelebihan pusat ini, ia boleh bersidang pada bila-bila masa dan mungkin beberapa kali dalam seminggu. Oleh itu, kita yakin dapat melaksanakannya. Saya juga yakin bahawa keputusan dapat diterima dalam tempoh masa yang dijanjikan.
Sejak WPI dilancarkan November tahun lalu, banyak majlis penerangan, seminar dan konvensyen diadakan bagi memberi penjelasan kepada orang ramai, masyarakat peniaga dan pelabur mengenai faedah yang bakal diper-oleh daripada projek itu. Bagaimanapun, masih ramai yang kabur dengan WPI dan sesetengahnya tidak yakin projek ini akan berjaya. Apa komen Datuk?
Saya tidak terkejut ada pihak yang sangsi dengan projek ini. Bagaimanapun, kita boleh lihat dalam tempoh sembilan bulan selepas pelancaran projek ini, kehadiran menggalakkan kumpulan pelabur yang agak ‘high rated’ dari luar negara. Ini membuktikan bahawa WPI adalah satu destinasi yang menarik. Sembilan bulan bukanlah satu jangka masa yang lama untuk WPI diisi dengan pelaburan, tapi pelabur komited untuk melabur. Saya bangga kerana dalam tempoh sembilan bulan WPI berjaya memperoleh jumlah pelaburan yang besar, selain banyak lagi dijangka akan menyusul.
Kenapa tumpuan tidak diberikan kepada keseluruhan kawasan WPI seperti bandar raya Johor Bahru, Senai, Pasir Gudang dan Tanjung Langsat, sebaliknya hanya diberi kepada Nusajaya?
Komen Datuk?
Kebetulan Nusajaya dianggap kawasan hijau dan luas yang mampu menarik pelabur. Di sini, pelabur boleh membuat perancangan pelaburan kerana kawasan itu belum diterokai. Ini kelebihan Nusajaya. Bagaimanapun, kita tidak abaikan kawasan lain. Contoh di sebelah timur, iaitu di Tanjung Langsat yang akan wujud pusat oleokimia. Di tengah-tengah Johor Bahru pula kita kini pada peringkat paling akhir untuk membangunkan kawasan yang tertinggal seperti di Waterfront City. Kawasan itu akan dibaik pulih atau diolah semula. Saya yakin kerja untuk pembangunan semula di kawasan Johor Bahru bermula lewat akhir tahun ini. Senai juga kini dalam proses melaksanakan projek pembangunan Taman Teknologi Tinggi, begitu juga Kulai yang akan bergelar Kota Siber. Semua projek ini kita masih menunggu kelulusan laporan penilaian kesan alam sekitar (EIA).
Adakah Wilayah Ekonomi Koridor Utara (NCER) yang dilancarkan Perdana Menteri, baru-baru ini akan menyebabkan tumpuan kurang diberikan kepada WPI dan kedua-dua projek terpaksa berebut pelabur sama?
Tumpuannya berbeza, lebih-lebih lagi kedua-dua kawasan projek jauh dari segi jaraknya. WPI lebih tertumpu kepada perkhidmatan dan pembuatan pelaburan baru, pengeluaran makanan kaedah bioteknologi, tetapi NCER lebih kepada bidang pertanian, ia amat berbeza.
Kita perlu menerima hakikat bahawa WPI terletak di kawasan strategik dan ia mampu bersaing. Sebenarnya untuk pelaburan, WPI bukan bersaing dengan NCER atau Koridor Timur tetapi kita bersaing dengan pusat pertumbuhan ekonomi lain di luar negara seperti Dubai dan China.
Dalam seminar peluang pelaburan yang dianjurkan Kementerian Perdagangan Antarabangsa dan Industri di Singapura, baru-baru ini, jelas menunjukkan pelabur dari negara berkenaan bimbang hendak melabur di WPI kerana kegagalan beberapa projek sebelum ini seperti Lot One, Kemayan City, Best World dan Port Klang Free Zone (PKFZ). Apakah usaha yang dilakukan kerajaan negeri untuk memulihkan kembali keyakinan pelabur Singapura?
Ya, jika kita lihat dalam bidang hartanah, ia tertakluk kepada turun naiknya harga pasaran lebih-lebih lagi apabila disebut nama seperti Kemayan City. Projek itu ialah pelaburan sebelum krisis kewangan, maka ia tertakluk kepada krisis kewangan dan selepas daripada krisis, projek itu kini berjaya dan menjadi luar biasa.
Walaupun begitu kalau kita membuat pelaburan kita sewajarnya mampu mengambil risiko. Kita yakin bahawa dasar kita bukanlah berubah dengan sewenang-wenangnya. Jadi kita memaklumkan kepada pelabur bahawa kita tidak akan mengubah dasar kita. Kita beri jaminan bahawa jika ada insentif dan pakej sokongan, kita akan umumkan sejelas-jelasnya dan kita jamin bahawa apa yang diputuskan itu tidak akan diubah. Kita jamin bahawa kita punya dasar bukan mudah untuk diubah atau dalam istilah Inggeris ‘flip-flop’. Dasar yang kita amalkan terhindar daripada dasar ‘flip-flop’ terhadap pelabur asing.
Bilakah rombongan kerajaan Johor akan membuat promosi ke luar negara bagi menarik pelabur asing melabur di WPI?
WPI kini menerima banyak kunjungan. Kita menerima kunjungan daripada pelbagai syarikat sama ada dalam atau luar negara yang menunjukkan minat untuk melabur. Oleh itu, kita belum mengatur langkah untuk ke luar negara membuat promosi kerana pelabur yang datang sendiri untuk melihat projek ini agak ramai. Jika mereka datang, kita akan tunjukkan kawasan yang berpotensi untuk mereka melabur dan meyakinkan mereka akan memperoleh keuntungan jangka panjang.
Bagaimanapun, jika kita berasakan perlu, kita akan menganjurkan misi pelaburan. Pada masa ini kita masih didatangi pelabur yang berminat untuk melabur di WPI.
Jika kita ingin membuat promosi, negara mana yang menjadi sasaran misi pelaburan?
Antara sasaran kita ialah India, China selain negara Asia Barat dan negara rantau ini seperti Singapura.
Bagaimana dengan pelabur dari Jepun?
Jepun nampaknya lebih berminat ke Vietnam, mungkin dasar liberalisasi sedang berlaku di negara itu pada peringkat awal ini. Walaupun begitu kita percaya WPI mempunyai potensi untuk menarik pelabur Asia Barat, Singapura, China dan India.
Bagaimana dengan negara Eropah dan Amerika Syarikat?
Untuk peringkat awal pelaburan terutama hartanah, kita belum nampak lagi, tetapi kalau suatu hari nanti kita dapat menawarkan pelbagai bentuk perkhidmatan yang ada nilai tinggi, berbeza seperti yang mereka nikmati di Eropah dan Amerika Syarikat, kita percaya mereka akan datang sini.
WPI dilaksana melalui inisiatif pembiayaan swasta (PFI) berdasarkan pelan induk yang dipersetujui kerajaan negeri dan Kerajaan Pusat. Bagaimana kerajaan mengawal pemaju yang objektif utamanya meraih keuntungan tanpa menjejaskan kepentingan atau meminggirkan Bumiputera?
Kita akan pastikan orang Melayu tidak tertinggal kerana kita mempunyai pendekatan khusus untuk memastikan mereka terutama warga Johor Bahru tidak terpinggir. Kita mempunyai cara, tetapi saya tidak boleh umumkan ketika ini.
Dalam tempoh 10 tahun akan datang, adakah Datuk yakin Selatan Johor akan mengalami perubahan seperti yang dirancangkan?
Saya yakin pembangunan yang akan dilaksanakan di WPI dari nilai pelaburan atau kepelbagaian pelaburan akan berubah seperti dirancang.
INFO: WPI
> Kawasan seluas 2,200 kilometer persegi di Selatan Johor adalah koridor wilayah pertama dalam Rancangan Malaysia Kesembilan (RMK-9) dilancarkan Perdana Menteri, Datuk Seri Abdullah Ahmad Badawi pada 4 November lalu.
> Wilayah itu terbahagi kepada lima zon utama, iaitu bandar raya Johor Bahru, Nusajaya, Pembangunan Koridor Barat di Tanjung Pelepas, Gelang Patah; Koridor Timur di Pelabuhan Johor, Pasir Gudang dan Tanjung Langsat serta Senai-Kulai di Utara.
> Pembangunan WPI dijangka mengambil masa 15 hingga 20 tahun dengan nilai pelaburan mencecah RM180 bilion dan jumlah penduduk pada 2025 dianggarkan 3 juta berbanding 1.4 juta pada 2006.
Konsortium pelabur
> Mubadala Development Company – Anak syarikat milik penuh entiti pelaburan Kerajaan Emiriah Arab Bersatu (UAE). Ia mempunyai mandat mengambil alih syarikat baru atau membeli kepentingan strategik dalam syarikat sedia ada di UAE atau luar negara.
> Aldar Properties – Syarikat pembangunan hartanah utama di Abu Dhabi. Ia ditubuhkan bagi mewujudkan pembangunan kelas dunia di Abu Dhabi.
> Millennium Development International (MDI)– Ahli kumpulan Saraya Holdings Group yang mengkhusus dalam pembangunan hospitaliti dan hartanah bercampur, pembangunan tanah dan pengurusan hartanah.
> Kuwait Finance House – Sebagai institusi utama dalam industri perbankan Islam, ia menawarkan perkhidmatan seperti perbankan pengguna, pelaburan langsung dan pelaburan portfolio yang dikendalikan berlandaskan undang-undang Islam.
Berita Minggu
2 September 2007
